融信的故事，又一次在8月18日這天上演。其耗資110億元，打敗了包括央企代表保利、民企代表融創(chuàng)、混企代表萬科在內(nèi)的17家房企，拿下了上海靜安中興社區(qū)地王。
一戰(zhàn)成名。
融信集團(tuán)，隱現(xiàn)“莆田系”家族背景，歐氏三兄弟的發(fā)家史也是一段傳奇。老大歐宗金，擁有福建歐氏投資集團(tuán)；老二歐宗榮，正榮集團(tuán)當(dāng)家人；老三歐宗洪，融信集團(tuán)創(chuàng)始人。
歐宗洪的融信在2016年縱橫捭闔，以340億元的拿地金額穩(wěn)居榜首。融信如何做到“蛇吞象”？又如何演繹一場“小馬拉大車”的資本游戲？
一
融信之所以能夠拿地瘋狂，與其大規(guī)模融資有關(guān)。
融信拿地資金主要來自公司債。2016年1月，融信香港上市前后，就開始馬不停蹄的發(fā)債。到現(xiàn)在，約發(fā)了110億元的債。融信也通過其他手段獲得資金，譬如發(fā)行ABS、出售子公司權(quán)益，但發(fā)債是它最主流的方式。
另外，融信的債券融資都是無抵押的，簡稱“空手套白狼”。
根據(jù)下表，融信發(fā)了這么多的債，是需要還的，大部分的債務(wù)需要在2年或3年內(nèi)償還。對于高達(dá)110億元的債務(wù)重壓來說，融信只有加快銷售，以及進(jìn)行債務(wù)籌措，也就是短債長還來解決。
融信的發(fā)展方式有點(diǎn)像自行車，必須不斷向前，一旦停下將會跌倒。
融信不光在資本市場籌措資金，其還通過入股莆田農(nóng)村商業(yè)銀行，與平安銀行戰(zhàn)略合作，進(jìn)軍保險(xiǎn)業(yè)來完成其資本的積累。
2016年4月26日，融信與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極共同成立合營公司，經(jīng)營保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，5家分別持股20%股權(quán)，出資總額為20億元。
二
但令人奇怪的是，雖然融信不斷借債，但其資產(chǎn)比率不升反降，2014年資產(chǎn)負(fù)債率是96.74%，2015年大筆發(fā)債后，資產(chǎn)負(fù)債率反而減到了85.42%；凈負(fù)債率的變動(dòng)更大更明顯――2015年凈資產(chǎn)負(fù)債率從2014年的1541%減到了247%。
個(gè)中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就是融信大幅提高了土地評估值，從而提高凈資產(chǎn)來降低負(fù)債。2015年年報(bào)已透露了這方面的痕跡。
在融信2015年年報(bào)上，融信的貨幣資金增加了21億元，有息借款減少了約8.86億元，資產(chǎn)凈值從2014年的10.29億元變成了2015年的50.72億元，增加了40億元。
凈負(fù)債率雖然分子減的少，但分母增加的多，比值自然就下降了。
凈資產(chǎn)增加是因?yàn)槭裁茨?？是因?yàn)殚_發(fā)物業(yè)凈額增加了84.3億元?？扇谛?014年根本沒有拿地，所以說，開發(fā)物業(yè)凈額增加的主因只能是估值增加。
融信兩負(fù)債比率下去了，投資評級就跟著上來了。2015年，融信發(fā)行公司債券的信用評級都是“AA”，之后又從“AA”變成了“AA+”。在最近一筆公司債的利率上，由此前的7%以上一下降到了5.8%。
越發(fā)債負(fù)債比率越低，信譽(yù)越高，成本越低，這種事兒，可能也就中國能發(fā)生了。
2016年至今，融信拿了差不多340億元的地，基本位于上海、杭州、廈門等發(fā)達(dá)的一二線城市，2015年，它的土地儲備主要位于老家福州，當(dāng)年都能靠土地增值實(shí)現(xiàn)40億元的凈資產(chǎn)增長?，F(xiàn)在，其土地都搬到上海、杭州來了，凈資產(chǎn)想必也將大幅增加。
不難發(fā)現(xiàn)，融信的資本運(yùn)作邏輯，就是先對旗下的土地進(jìn)行高估值――增加凈資產(chǎn)――降低負(fù)債率――獲得高評級――債權(quán)融資――再買地――再進(jìn)行高估值……
如此往復(fù)。
融信資本運(yùn)作邏輯
土地進(jìn)行高估值→增加凈資產(chǎn)→降低負(fù)債率→獲得高評級→債權(quán)融資→再買地→再進(jìn)行高估值……
三
瘋狂與極度瘋狂，中間還是有差別的。
融信能如此激進(jìn)拿地的另一個(gè)因素，是因?yàn)橐恍┩恋氐耐恋爻鲎尳鸩恍枰⒓粗Ц叮热绾馁Y13.9億元拿下的杭州地塊，2016年3月只需要支付土地出讓金的一半，另一半在2017年2月23日前支付就可以。
而2016年以來，融信在杭州拿的地塊就近10幅，其他地塊的支付方式，會不會也是這樣？
可這些錢終究是要支付的，一年的期限也不長?，F(xiàn)在融信發(fā)債規(guī)模只有110億元，可買地資金達(dá)到了340億元，兩者的落差達(dá)200億元，這200億元如何填補(bǔ)？
2015年，融信的營業(yè)額為74.15億元，凈利潤為15.19億元。明顯是中小型房企。到了2016年上半年，融信銷售額猛增至174億元，全年銷售目標(biāo)應(yīng)該在300億元-400億元之間，上半年拿地金額和全年銷售額相當(dāng)。
但融信還有大量的待開發(fā)用地，有大量的建安費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營銷費(fèi)用。
長期來看，如果市場不變，融信拿地王的前景尚好，但看短期的話，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比當(dāng)年的泰禾、旭輝更甚。未來的融信必須“融資不斷、貨如輪轉(zhuǎn)”。無論是市場受阻，銷售變緩，還是政策風(fēng)變，融信都會遭受重創(chuàng)。
這是一場賭局，但愿不要成為中國經(jīng)濟(jì)的賭局！
