在中央經(jīng)濟工作會議通報中只字未提房地產(chǎn),令不少業(yè)界人士感到意外。國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲近日指出,隨著中國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài),房地產(chǎn)市場也逐步走進了“新常態(tài)”,將從高速增長轉向中高速增長、從規(guī)模速度型粗放增長轉向質量效率型集約增長、從增量擴能為主轉向做優(yōu)增量和調整存量并存的深度調整、從傳統(tǒng)增長點轉向新的增長點。
從2013年下半年開始，房地產(chǎn)市場進入新的調整期,2014年市場整體同比銷售面積、銷售額均有所下滑,但業(yè)內人士認為,這恰恰才是正常的增長,是房地產(chǎn)市場真正的“正常態(tài)”。展望2015年,業(yè)內預計全年價格保持平穩(wěn)或小幅下跌,但不同城市價格表現(xiàn)分化,貨幣政策支持力度有望進一步加大。
政策面
多輪調整促轉型 建立長效機制
日前,《中國房地產(chǎn)市場2014總結&2015展望》在第十一屆數(shù)字地產(chǎn)節(jié)上發(fā)布。這份報告顯示,2014年我國房地產(chǎn)市場步入調整期,各地商品住宅庫存量高企,對市場預期的轉變進一步影響了整體新開工節(jié)奏,房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。
在此背景下,中央政策以“穩(wěn)”為主,更關注民生保障和頂層制度設計,并通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機制保障合理購房需求;各地方政府則靈活調整,限購、限貸手段逐步退出,行政干預趨弱,并通過信貸公積金、財政補貼多輪政策調整刺激住房需求,加快庫存去化,穩(wěn)定住房消費。
在數(shù)字地產(chǎn)節(jié)上,任興洲對當前宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀作了分析。她指出,我們以往的調控方式不適應了,以前是必要的,因為大家都在“高燒”,吃退燒藥是可以的,但現(xiàn)在不同了。
“有的高燒,有的打板子,吃什么呢?分類調控,通過發(fā)揮市場機制作用探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向,全面把握市場總供求關系新變化,從實際出發(fā),轉變調控方式,實施科學、合理、有效的宏觀調控,建立房地產(chǎn)調控的長效機制。”
市場面
百城價格連續(xù)下跌 重點城市供大于求
數(shù)據(jù)顯示,百城價格指數(shù)自5月起連續(xù)7個月下跌,四季度跌幅收窄,今年以來累計下跌2.25%;十大城市累計下跌0.25%,跌幅顯著低于百城。50個主要城市1-11月累計成交整體下降13.6%,其中一線城市同比下降顯著,降幅達23.3%。
報告稱,全國來看,商品房銷售面積和銷售額同比下降,整體資金來源增速較去年明顯回落,房屋新開工面積亦同比下降,開發(fā)投資額增速創(chuàng)5年來新低。
二手房數(shù)據(jù)顯示,2014年1-11月十大城市二手住宅均價累計下跌1.32%,跌幅超過新房1.07個百分點,而2013年同期則累計上漲17.6%。二季度以來,二手房均價持續(xù)下跌,進入四季度逐漸回升。成交方面,十大城市總體成交59.9萬套,同比下降34.4%。其中11月單月成交量為7.1萬套,回升勢頭明顯。
土地方面,2014年土地整體供求較去年大幅回落,一線城市熱度不減,但二三線城市遇冷。1-11月全國300個城市住宅用地推出及成交面積同比分別下降26%和34%整體出讓金降幅超兩成,十大城市占比則顯著提高。1-11月,一線城市住宅用地成交樓面價較去年同期大幅上漲63.5%,推動了土地市場整體成交均價的提升;而二三線城市土地市場趨冷,成交均價較為穩(wěn)定。
企業(yè)面
品牌房企業(yè)績穩(wěn)步增長 行業(yè)集中度提升
從數(shù)據(jù)來看,20家品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高,2014年1-11月銷售額同比增長12.2%,明顯高于行業(yè)平均水平,帶動行業(yè)集中度大幅提升。
拿地方面,與去年同期大規(guī)模土地投資相比,今年以來品牌房企拿地節(jié)奏更顯謹慎,拿地銷售比保持在較低水平,布局熱衷一線城市。
資金方面,由于去年資金沉淀和今年拿地投資大幅縮減,多數(shù)A股上市房企資金面較為穩(wěn)定,但有效負債率有所上升,短期負債的現(xiàn)金覆蓋率也呈趨勢性下降。
報告還顯示,融資方面,資本市場再融資開閘,中期票據(jù)監(jiān)管放松,上市房企股權融資、債券融資趨于活躍,融資渠道更趨多元。
任興洲指出,10年來房地產(chǎn)供給能力大幅增強,部分三四線城市供給甚至超過需求,產(chǎn)業(yè)結構亟需優(yōu)化升級。
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾萬家,在高速增長的時候可能沒有什么問題,但是到了現(xiàn)在新常態(tài)的情況下,這樣的企業(yè)組織結構還可以維持嗎?”任興洲說,“自身能力不強、資金鏈容易斷裂的企業(yè)會首先被淘汰,企業(yè)組織結構調整、兼并重組、房地產(chǎn)開發(fā)的集中趨勢不可避免。”
展望2015年
房價相對平穩(wěn) 金融政策好于今年
展望2015年,我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去高速增長的“黃金時代”,經(jīng)過市場調整后,將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。
報告預計,2015年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積小幅回升,新開工企穩(wěn),投資增速持續(xù)放緩”的特點。其中,貨幣政策支持力度有望進一步加大,購房需求或將有序釋放,商品房銷售面積有望小幅回升;預計2015年全國新開工面積同比下降,降幅介于0%-2%之間,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長9.5%-11%。
報告還顯示,2015年市場仍以去庫存為主,預計全年價格保持平穩(wěn)或小幅下跌,但不同城市價格表現(xiàn)分化,一線城市和少數(shù)熱點二線城市存在上漲壓力。
任興洲也對明年房地產(chǎn)市場走勢作出分析,她認為,2015年房地產(chǎn)市場銷量會趨于平穩(wěn),市場總體不會出現(xiàn)大幅回升,供求關系變化潛在需求趨緩、庫存總量、投資收益、政策預期、開發(fā)投資增速仍不會太高。
此外,住房價格也會保持相對平穩(wěn),房企的資金壓力迫使其以價換量。“明年分類調控趨勢更為明顯,金融政策可能會好于今年,可能會有降息,商業(yè)銀行和公積金的政策也在出臺”。
