福建救樓市的“閩十條”結果是一場烏龍。
在此前后,包括長沙、杭州、溫州等地都爆出“當地住建部門找開發(fā)商座談,可能醞釀松綁樓市,包括放松限購、減稅,以及降低房貸門檻等舉措”的消息。不過,記者的調查發(fā)現,這更多是利益方的一廂情愿。
“開個會又不代表要救市,房價同比還在漲呢,地方政府現在哪有理由救市?!焙鲜∽〗◤d的有關負責人對本報記者稱,政府認為目前樓市仍然較為穩(wěn)定,過去投資過快導致供過于求,必須要減速,“樓市還得壓一壓?!?/P>
浙江省一位房地產的*人士則告訴記者:“不是地方想救就能救的,沒有得到中央的默許,誰也不敢當出頭鳥?!睋榻B,長三角地區(qū)樓市降價明顯,地方政府確實很痛苦,尤其是浙江,對土地財政的依賴度排全國*;溫州已連續(xù)降價32個月,前年、去年GDP增長分別只有6.7%、7.7%。
隨后,海南、廣東住建系統的有關負責人亦表示,目前均沒有放松樓市調控的打算。目前海南和貴陽推出的措施,也僅僅局限于從住房和土地供應結構上做調整,努力去庫存,力圖解決樓市供過于求的矛盾。
無人敢當出頭鳥
明降、暗降,多地降價風暴頻頻上演。
日前,杭州樓盤出現6.8折甩賣,0首付、墊首付已成為各地開發(fā)商促銷重要噱頭,但效果似乎并不明顯,目前已爆出浙江海寧和奉化有開發(fā)商因資金鏈斷裂而破產。
據統計,一季度有四個一線城市和多個二線省會城市新房成交量,同比普遍下跌30%左右,這令開發(fā)商乃至地方政府坐立不安。從全局來看,一季度全國商品房銷售面積同比下降3.8%,銷售額同比下降5.2%;另一個急劇惡化的是庫存量,3月末,全國商品房待售面積52163萬平方米,同比增長22.9%。
成交量急劇下滑,引發(fā)了各地松綁樓市猜想,而杭州、溫州、長沙、福州等政府與開發(fā)商的座談,更被解讀為正在醞釀救市政策。
“閩十條”經網絡的曝光后,福建省隨即否認,并表示將嚴格貫徹、執(zhí)行中央有關房地產政策。而據本報記者調查,文件實為政府的“征求意見稿”。
上述湖南省住建廳的負責人表示,此前,長沙住建局確實找了幾家開發(fā)商座談,但政府絲毫沒有要救市的意思,“只是了解樓市*動向,聽取房企提出的意見,政府想給開發(fā)商打打氣,要對樓市有信心,不要急于降價拋盤?!?/P>
清明節(jié)前,廣東省也進行了樓市的摸底調查,向各地市發(fā)改局和物價局下發(fā)通知,要求上報當地房地產市場情況,同時提出建議,而往年僅要求廣州和深圳上報。
佛山物價局的相關負責人告訴記者,上面要求填報的內容包括城市的人口、面積、GDP、樓盤,以及最近3年的住房用地和商住兩用的面積,保障房和商品房的面積,還有房企項目銷售均價和財務狀況。
2012年時,珠海和佛山出臺政策救市后被立刻叫停,這次已不敢再輕舉妄動。珠海的發(fā)改局和佛山的物價局內部人士均表示:“目前沒有聽說過要救市,沒有中央允許,我們不會再出頭了,必須跟著國家政策走?!?/P>
但開發(fā)商卻已打著政府將救市旗號在宣傳?!百彿空叨际琴I漲不買跌,開發(fā)商希望借宣傳帶動房價回升?!焙鲜准曳科箐N售負責人均對記者坦言,實際上,顧大局的很多房企心里都明白,沒到崩盤的時候,政府現在是不會出手的。
不一樣的算盤
然而,“房地產綁架了中國經濟,政府不可能見死不救”的說法,向來為開發(fā)商們津津樂道。一季度GDP同比上漲7.4%,統計局初步測算,房地產投資增速下滑拉低固定資產下滑0.7個百分點。
國家統計局的新聞發(fā)言人盛來運表示,一季度確實發(fā)生了一些分化,一線城市房價溫和上漲,部分二線城市房價有所松動,一些住房存量比較多的三四線城市房價出現了下降,但總體上來講房地產市場還是比較穩(wěn)定,而且也是市場調節(jié)的一個很正常的表現。
“中央是想讓房地產市場軟著陸,2013年市場暴漲后,又積累了一些風險,現在必須調整一下才健康,救市也許可以救一時,但積累的泡沫未來會很容易破裂,硬著陸對中國經濟傷害更大。”建行一位支行行長接受記者采訪時分析認為,中央和地方的算盤不同的地方在于,地方官員只考慮他任期內能采取什么措施來拉動經濟增長,而中央是從長遠的角度考慮如何持續(xù)發(fā)展。
由于今年將有3.5萬億元地方債到期,對嚴重依賴于土地出讓收入的地方而言,確實壓力重重。
中國經濟研究院關于23個省土地財政依賴度排名報告顯示,土地財政占總財政比例*的是浙江,達到66.27%,浙江承諾以土地出讓收入償還債務總額為2739.44億元,僅次于北京(樓盤);其次,天津(樓盤)的依賴度也達64.56%;排名前五的還有福建、海南、重慶(樓盤)。
一家資信評級機構人士告訴記者,目前地方政府賣地開始遇阻,面臨融資難問題,債務到期后,只能借新還舊;此外,政府開始放開民間資本,也是為了解決資金不足的問題,目前地方的投資計劃,70%是民間資金在投。
“浙江很多地方都很痛苦,想救又不能救?!鄙鲜稣憬康禺a業(yè)內人士直言,因為房價還處于高位,另外地方政府也要權衡,放開限購是否有用,實際上大部分沒有限購的城市也在下滑,溫州在去年曾暗中對限購松綁,但結果還是照跌不誤。
房地產業(yè)內的共識是,目前對樓市起關鍵刺激作用的唯有信貸。
“不需要救市,只要銀行放松信貸就行了?!毙鲁强毓杉瘓F湖南項目營銷負責人對本報記者稱,在當前下跌預期較強時,并不會因為放松限購而去購房;而信貸緊縮增加了剛需成本,轉而觀望。
杭州一位銀行高管則稱,銀行放不放貸,由總行說了算,地方左右不了,除非是地方持股的區(qū)域性小銀行,可能會聽政府旨意,但畢竟總量有限,“總理都說了不能放松貨幣,我們肯定不會放。”
上述建行支行行長表示,從2012年下半年開始,就在限制開發(fā)商和建筑業(yè)的貸款門檻準入,現在銷售放緩,企業(yè)存在資金鏈斷裂的可能,銀行肯定不會放貸,“現在所有地方政府承諾以土地作為償債來源的項目,建行都不允許貸款。”
遠未到救市時
面對樓市的調整,中央會允許地方救市嗎?“雙向調控”的指導又該如何落地?
對此,盛來運表示,相信相關部門會緊密跟蹤房地產市場的變化,根據新變化進一步完善房地產調控的政策,著重建立房地產調控的長效機制,確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
而目前,包括傳出救市消息的多個地方政府仍處于觀望狀態(tài)。
“要看形勢發(fā)展如何,如果房價同比下降很厲害,肯定要采取措施穩(wěn)定市場,畢竟涉及到很多人的利益?!鄙鲜龊鲜∽〗◤d負責人向記者透露,只要同比沒有大跌,政府就不好出手,由于去年房價走勢是前低后高,今年上半年房價同比還會漲,因此上半年不可能考慮救市。
單從數據上看,房價依然堅挺,4月18日公布的3月份70個大中城市房價數據顯示,與去年同月相比,新建商品住宅價格下降的城市僅溫州1個,其余69個全部上漲;而環(huán)比價格下降的城市也只有4個,持平的城市有10個,上漲的城市仍有56個。
“現在市場較為穩(wěn)定,開發(fā)商仍然有信心,有實力的開發(fā)商也不存在資金斷裂問題。”上述湖南省住建廳有關負責人表示,多個行業(yè)產能過剩,持續(xù)處于下滑態(tài)勢,但房地產投資卻長期保持兩位數增長,這并不正常,很多投資帶有盲目性,大規(guī)模建設導致供過于求,積壓過多,市場需要淘汰一些實力不足的小房企。
海南省住建廳有關負責人對記者說:“房地產太敏感了,即便海南省想救,也要通過中央的同意,我們現在還沒考慮過這個問題。目前只會從土地和住房結構上做些調整。”
海南從2013年11月開始,就從結構上進行了調整,試圖進行轉型升級解決供需矛盾,降低普通商品住房的比例,增加旅游和商業(yè)用地。三亞(樓盤)更是自4月1日起就不再放行80平米以下戶型建設,未來10畝以下住房用地也將不再允許報批。
“房地產也面臨產能過剩,這些舉措其實是從根本上解決市場供過于求的問題,是地方權限可以推行的舉措?!焙?谵r信社有關負責人稱。
浙江省金融辦有關負責人則告訴記者,是否放開調控要看是誰定的政策,如果是中央,比如限制房貸,地方就沒有權限放開,如果是地方定的,應該可以調整。
傳言紛擾,實際上,救不救市的答案并不明朗?,F在惟一可以確定的是,樓市還會繼續(xù)調整下去。