房地產(chǎn)市場(chǎng)總體依然低迷。6月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月全國(guó)商品房總銷售額同比下降31.5%。

下行的市場(chǎng)中，普通剛需住宅與豪宅，卻走出了截然不同的行情。一邊是普遍打折、“救市”政策頻出但遲遲不見(jiàn)效；另一邊是任性篩客、大設(shè)門(mén)檻卻開(kāi)盤(pán)“日光”。

上海4月至5月全域靜態(tài)管控，新房銷售活動(dòng)一度停擺，但6月認(rèn)購(gòu)重啟后，入市的8個(gè)單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米項(xiàng)目均備受熱捧，豪宅購(gòu)房者感受到了“一房難求”，他們比剛需置業(yè)者更加焦慮。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，今年前4月，上海、杭州、合肥共計(jì)成交高端住宅6123套，上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上住宅共計(jì)成交2708套，創(chuàng)近年來(lái)新高。長(zhǎng)三角以外，北京、廣州、深圳、武漢等一二線城市的*板塊高端項(xiàng)目也不乏日光盤(pán)，許多有錢(qián)人懷揣上千萬(wàn)元卻在搖號(hào)中鎩羽而歸。

豪宅成交為何能在當(dāng)前慘淡樓市中走出“逆行情”？根據(jù)萊坊國(guó)際等機(jī)構(gòu)的報(bào)告，近年來(lái)無(wú)論是在全球還是具體到中國(guó)，高凈值人群數(shù)量都在大幅度增加，全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格也水漲船高，越來(lái)越多的私人資本涌入房地產(chǎn)，萊坊國(guó)際調(diào)研稱有23%的超高凈值人士計(jì)劃在2022年投資房地產(chǎn)。任澤平團(tuán)隊(duì)近期報(bào)告中稱，財(cái)富“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn)，中國(guó)高凈值人群不僅數(shù)量增長(zhǎng)快，而且在資產(chǎn)配置中十分偏好房地產(chǎn)。

豪宅客戶遭遇“挑客”

今年3月下旬以來(lái)，長(zhǎng)三角受疫情所困，房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎全面熄火，上海樓市停擺，周邊城市全面承壓。

6月起，上海終于恢復(fù)新房銷售活動(dòng)，一口氣上架46個(gè)新樓盤(pán)，共計(jì)超過(guò)1.3萬(wàn)套房源。過(guò)去，在同一樓市周期內(nèi)，長(zhǎng)三角樓市總是更早啟動(dòng)，因此被認(rèn)為是全國(guó)樓市的“晴雨表”，而上海作為長(zhǎng)三角核心，對(duì)周?chē)鞘懈悄墚a(chǎn)生漣漪般的影響。

6月13日，上海部分樓盤(pán)已經(jīng)率先開(kāi)啟了認(rèn)購(gòu)，不少剛需購(gòu)房者反映，本批次新房供應(yīng)充足、入圍比放寬，許多項(xiàng)目銷售人員告訴客戶大概率不會(huì)觸發(fā)積分，感覺(jué)買(mǎi)新房比之前容易了。

但對(duì)于那些瞄準(zhǔn)“單價(jià)10萬(wàn)+”豪宅樓盤(pán)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，想順利買(mǎi)一套房子絕非易事。

13日是北外灘新盤(pán)虹璽認(rèn)購(gòu)首日，已經(jīng)關(guān)注該盤(pán)許久的購(gòu)房者張盼(化名)當(dāng)日卻突然被銷售人員告知，首付七成才可認(rèn)購(gòu)。

“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到這時(shí)候樓盤(pán)竟然挑客了，之前這個(gè)盤(pán)在蓄客階段時(shí)做過(guò)一場(chǎng)直播，那時(shí)我問(wèn)銷售對(duì)首付和貸款有什么限制，銷售回答沒(méi)有特殊要求，只需要收入流水覆蓋兩倍月供金額即可?！睆埮胃嬖V*財(cái)經(jīng)，他買(mǎi)的是首套房，按照規(guī)定只需三成五的首付，去年他也曾幾次參與上海市中心區(qū)域熱門(mén)樓盤(pán)搖號(hào)，最終都沒(méi)搖上，這次他對(duì)第二批次新房開(kāi)售寄予了很大期望。

相關(guān)資料顯示，該盤(pán)位于熱門(mén)板塊虹口北外灘，本批次推出379套房源，均價(jià)12.15萬(wàn)/平方米，總價(jià)在千萬(wàn)級(jí)別。4月下旬該盤(pán)曾開(kāi)啟線上認(rèn)購(gòu)，意向登記情況良好，三天就認(rèn)購(gòu)了770組，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到203%。

“當(dāng)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)意向客戶過(guò)多后，就會(huì)挑選客戶，暗中勸退低首付比例客戶，主要目的是提高回款率、加速資金回籠，當(dāng)然*的就是全款客戶?！币晃蝗A東房地產(chǎn)營(yíng)銷人士對(duì)記者表示。

“我是首套首貸的剛需客戶，樓盤(pán)竟然設(shè)置首付七成的門(mén)檻，銷售人員對(duì)此無(wú)法給出合理合法的解釋，只是告知我‘肯定貸不足’。”張盼說(shuō)，他已經(jīng)將事情投訴至政府相關(guān)部門(mén)處。

同樣一直在核心區(qū)域豪宅盤(pán)里“打新”的康洪(化名)則盯上了第二批次新房中的蘇河世紀(jì)樓盤(pán)，該盤(pán)地理位置優(yōu)越，毗鄰四行倉(cāng)庫(kù)和靜安大悅城(000031)，擁有蘇河畔一線濱水景觀。康洪手中有千萬(wàn)現(xiàn)金，屬于持幣待購(gòu)“全款族”，但他也不能完全放心，原因是最近盛傳蘇河世紀(jì)會(huì)推出“裝修包”，銷售人員對(duì)此說(shuō)法既沒(méi)承認(rèn)、也沒(méi)否認(rèn)。

“已經(jīng)有至少五六個(gè)賣(mài)房公眾號(hào)說(shuō)，這個(gè)樓盤(pán)會(huì)附加裝修包，現(xiàn)在過(guò)會(huì)價(jià)格是13.3萬(wàn)/平方米，而真正的購(gòu)房落地價(jià)格可能會(huì)超過(guò)14萬(wàn)/平方米。”康洪表示。

另一位關(guān)注該樓盤(pán)的購(gòu)房者也對(duì)記者表示：“據(jù)說(shuō)有裝修包，70萬(wàn)-100萬(wàn)，銷售現(xiàn)在口風(fēng)很緊。”

但康洪對(duì)記者表示，即便最終該樓盤(pán)正式公布裝修包價(jià)格，只要在能力范圍內(nèi)，自己還是會(huì)默默接受，但求能搖到房子成功上車(chē)。

在許多郊區(qū)樓盤(pán)已經(jīng)宣布不觸發(fā)積分之時(shí)，這些核心區(qū)域豪宅盤(pán)還能“任性”挑客，可見(jiàn)其搶手程度。研究機(jī)構(gòu)克而瑞表示，上海雖然4-5月因疫情原因全域靜態(tài)管控，但6月新房認(rèn)購(gòu)重啟后，入市的8個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目均備受熱捧。

房企董事長(zhǎng)“搶房”敗北

不止是在上海，長(zhǎng)三角的多個(gè)核心城市在經(jīng)歷二季度疫情反復(fù)影響后，豪宅市場(chǎng)和普通住宅市場(chǎng)走出了完全不同的分化曲線。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，若以上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上、杭州5萬(wàn)元/平方米以上、合肥3萬(wàn)元/平方米以上來(lái)定義豪宅市場(chǎng)，今年前4個(gè)月，上海、杭州、合肥共計(jì)成交高端住宅6123套，其中上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上住宅共計(jì)成交2708套，這些數(shù)字均創(chuàng)近年來(lái)新高。

去年上海單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的一手豪宅成交套數(shù)達(dá)到6887，為一線城市之最，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。在今年4月新房銷售活動(dòng)幾乎完全停止，只是網(wǎng)簽消化了2月、3月簽約新房的情況下，今年前4個(gè)月的一手豪宅成交套數(shù)已達(dá)到去年總量的40%。

而6月新房市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)后，豪宅成交立馬開(kāi)閘放水，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，僅6月1日-9日，上?？們r(jià)3000萬(wàn)以上的一手豪宅成交共23套。

克而瑞認(rèn)為，上海的高端購(gòu)買(mǎi)力目前置業(yè)熱情旺盛、實(shí)力充裕，首付比例基本都在七成以上。比如：中企海睿濱江項(xiàng)目的意向客戶主要以陸家嘴(600663)從事金融行業(yè)的高收入人群為主；而融創(chuàng)建發(fā)蘇河望項(xiàng)目因積分入圍要求較低，因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購(gòu)置房產(chǎn)，愿意高首付以緩解子女月供壓力。

杭州的豪宅市場(chǎng)也一向火熱，盡管二手房總體已經(jīng)下行許久，但核心區(qū)域的豪宅新盤(pán)卻根本不愁賣(mài)。

近日，杭州的濱江盛元·觀湖里開(kāi)盤(pán)，共推出288套合院，吸引了788組客戶登記，該樓盤(pán)的戶均總價(jià)從1600萬(wàn)—3700萬(wàn)不等，首房首貸客戶凍資600萬(wàn)，二套客戶凍資900萬(wàn)。結(jié)果購(gòu)房者們發(fā)現(xiàn)就連濱江集團(tuán)(002244)董事長(zhǎng)戚金興本人也是搖號(hào)大軍一員，而且*他還沒(méi)搖中，足以說(shuō)明在杭州搶一套熱門(mén)豪宅有多難。

不久前，杭州的新世界江明月朗園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，均價(jià)超7萬(wàn)元/平方米，初步登記人數(shù)超過(guò)9000，最終入圍公證搖號(hào)的家庭就達(dá)到5460戶，整體中簽率低至11%，普通家庭想入圍搖號(hào)，需要至少繳滿165個(gè)月的社保。

杭州業(yè)內(nèi)人士告訴記者，核心區(qū)域不乏“日光盤(pán)”的同時(shí)，偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房子一點(diǎn)也賣(mài)不動(dòng)，很多區(qū)域的剛需樓盤(pán)去化率低至10%左右。

安徽省會(huì)合肥樓市整體下行，近期頻出救市政策，但核心板塊的高端項(xiàng)目卻根本不缺客戶。6月16日，位于合肥濱湖區(qū)省府板塊的建發(fā)美的珺和府正式搖號(hào)，該盤(pán)均價(jià)近3萬(wàn)元/平方米，共計(jì)有417組客戶搶66套房，非剛需客戶需要凍資八成首付、不低于362萬(wàn)元。

豪宅獨(dú)立行情背后

長(zhǎng)三角以外，許多一二線城市整體的樓市成交數(shù)據(jù)滑坡嚴(yán)重，但是豪宅卻走出了獨(dú)立行情。

以北京為例，今年5月新房、二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)量同比嚴(yán)重下滑，但豪宅市場(chǎng)卻十分火熱，5月下旬海淀北四環(huán)的中建壹品學(xué)府公館開(kāi)盤(pán)當(dāng)日714套房源全部售罄，還有1924人沒(méi)搶到房，該盤(pán)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

5月中旬，北京海淀的一場(chǎng)豪宅法拍更是吸引眼球，經(jīng)過(guò)117輪競(jìng)拍后，該豪宅最終以1.09億元成交，單價(jià)高達(dá)36萬(wàn)元/平方米。

在豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)上，廣州也不甘示弱。去年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量*突破了2000套，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。今年僅前5個(gè)月，總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)的豪宅成交量就達(dá)到了1177套，超越了2019年全年成交量。6月14日，廣州僑鑫匯悅臺(tái)一套*豪宅以6330萬(wàn)元成交，單價(jià)達(dá)到了26.8萬(wàn)元/平方米。

在量?jī)r(jià)齊跌、樓盤(pán)普遍打折的武漢市場(chǎng)，竟然也有“日光盤(pán)”。今年4月，位于武昌內(nèi)環(huán)濱江的福星惠譽(yù)月亮灣壹號(hào)二期迎來(lái)*開(kāi)盤(pán)，300套建面約124㎡至158㎡毛坯房源，均價(jià)超過(guò)3.2萬(wàn)元/平方米，在嚴(yán)苛的認(rèn)籌條件篩選下，仍有500組有效客戶進(jìn)入開(kāi)盤(pán)搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終沒(méi)有懸念地實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)售罄。

豪宅的逆行情，從根本上來(lái)說(shuō)與高凈值人群的數(shù)量增長(zhǎng)及投資偏好有關(guān)。近年來(lái)無(wú)論是全球還是中國(guó)，高凈值人群數(shù)量都在大幅度增加，全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格也水漲船高。

萊坊國(guó)際《2022年財(cái)富報(bào)告》顯示，全球范圍內(nèi)超高凈值人士(凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)美元以上)數(shù)量在近一年內(nèi)增長(zhǎng)了9.3%，相較于一年前增加了5.2萬(wàn)人。該機(jī)構(gòu)還預(yù)計(jì)到2026年全球超高凈值人士的數(shù)量將進(jìn)一步增長(zhǎng)28.3%。而且，越來(lái)越多的私人資本在涌入房地產(chǎn)，有23%的超高凈值人士計(jì)劃在2022年投資房地產(chǎn)。

招商銀行聯(lián)合貝恩公司去年發(fā)布過(guò)《2021中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》，其中稱截至2020年年底，中國(guó)高凈值人群數(shù)量達(dá)到262萬(wàn)人，與2018年比增加了約65萬(wàn)人，年均復(fù)合增長(zhǎng)率不斷上升，預(yù)計(jì)到2021年底全國(guó)高凈值人群數(shù)量將達(dá)約296萬(wàn)人，持有可投資資產(chǎn)規(guī)模達(dá)96萬(wàn)億元。

中國(guó)高凈值人群不僅數(shù)量增長(zhǎng)快，而且在資產(chǎn)配置中十分偏好房地產(chǎn)。根據(jù)任澤平團(tuán)隊(duì)的報(bào)告，2021年中國(guó)實(shí)物資產(chǎn)占總財(cái)富比重高達(dá)69.3%，主要是指房地產(chǎn)，全國(guó)住房市值達(dá)到了476萬(wàn)億元，而金融資產(chǎn)占比僅為30.7%。2021年中國(guó)通貨及存款、理財(cái)和房地產(chǎn)規(guī)模占居民總資產(chǎn)的比重為89.6%，同期美國(guó)銀行體系和房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模占比僅為33.1%。